Beskatning

Beregn skattegrundlag

Samlet lejeindtægt (inkl. el, varme mm.)
Beregn
Lejeindtægt Kr. 0
Bundfradrag Kr. 0
Lejeindtægt - bundfradrag Kr. 0
Fradrag * 0% Kr. 0
Til beskatning Kr. 0

De generelle regler for beskatning af indkomst ved udlejning af fritidshuse udenfor erhverv. Lejeindtægt samt indtægter for forbrugsafgifter skal selvangives. Der findes 2 forskellige opgørelsesmetoder; fast fradrag på 40% og regnskabsmæssigt fradrag.

Eksempel 1: Fast fradrag på 40%

Denne metode er den letteste og dermed også den mest benyttede til udlejning af feriehuse og ideel til udlejere, hvis udlejning er begrænset af f.eks. egne ophold i feriehuset.

Vælges denne metode er de første 20.000 kr. af bruttolejeindtægten pr. fritidshus skattefri. Hvis ejendommen sælges kan både køber og sælger få 10.000 kr. bundfradrag for året. Er der tale om udlejning af et sommerhus, som er ejet af flere i forening, er det samlede antal ejere alene berettiget til et bundfradrag på 10.000 kr. i forbindelse med opgørelse af den skattepligtige lejeindtægt

Al indtægt (husleje plus lejernes betaling for strøm, olie, telefon m.m.) kan efter bundfradraget på 20.000 kr. fratrækkes yderligere et fradrag på 40%. 40% fradraget dækker samtlige udgifter forbundet med udlejningen. Du skal betale fuld ejendomsværdiskat af sommerhuset hele indkomståret - og der kan ikke fradrages ejendomsskatter ud over 40% fradraget.

Det resterende beløb beskattes som kapitalindkomst.
Eksempel 1: Fast fradrag på 40%
Bruttolejeindtægt
Kr. 70.000
+ strøm, olie, telefon m.m. Kr. 10.000
Samlet lejeindtægt Kr. 80.000
Skattefrit fradrag / Bundfradrag
Kr. 20.000
Lejeindtægt - bundfradrag Kr. 60.000
Yderlige fradrag på 40% af 60.000 kr.
24.000 kr
Til beskatning (som kapitalindkomstskat)
36.000
Ejendomsværdiskat og renteudgifter
Du betaler fuld ejendomsværdiskat af feriehuset. Renteudgifterne vedr. lån i huset kan fratrækkes fuldt ud i din skattepligtige indkomst, som negativ kapitalindkomst.

Eksempel 2: Regnskabsmæssigt fradrag

Denne metode er udregningsmæssigt en smule mere kompliceret, men ved udlejning i større omfang kan metoden være lønsom.

I stedet for at benytte 40% fradragsreglen kan du vælge at foretage en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter. Ved denne metode er der ikke bundfradrag på kr. 20.000, ligesom 40% fradraget ej heller kan anvendes.
I stedet er de faktiske udgifter forbundet med udlejningen fratrækkes.

De fradragsberettigede udgifter opgøres forholdsmæssigt i forhold til den samlede udlejningsperiode i indkomståret. Til udgifter regnes vedligeholdelses- og afskrivningsbeløb vedrørende inventar, ejendomsskatter, og andre udgifter forbundet med udlejning. Vedligeholdelse af selve huset kan fratrækkes. Og herudover kan direkte udgifter ved udlejningen som fx annoncer, mægler, udlejningsbureau, lys, varme mv. fratrækkes fuldt ud.

Når selvangivelsen indsendes bør du medsende en opgørelse, som viser, hvorledes du har opgjort det skattepligtige beløb - og hvor det angives, hvilke perioder sommerhuset har været udlejet.

Den skattepligtige indkomst beskattes som kapitalindkomst.
Eksempel 2: Regnskabsmæssigt fradrag
Bruttolejeindtægt
Kr. 70.000
+ strøm, olie, telefon m.m. Kr. 10.000
Samlet lejeindtægt
Kr. 80.000
-udgifter til el
Kr. -4.500
-andel af indboforsikring
Kr. -1.500
-afskrivning af inventar
Kr. -6.000
-vedligehold af inventar
Kr. -5.000
Til beskatning (som kapitalindkomstskat)
Kr. 63.000
Ejendomsværdiskat og renteudgifter
Du betaler kun ejendomsværdiskat i de perioder, hvor fritidshuset ikke er udlejet. Renteudgifterne vedr. lån i huset kan fratrækkes fuldt ud i din skattepligtige indkomst, som negativ kapitalindkomst.

Anbefaling

Er du i tvivl om, hvilken metode du skal vælge, vil 40% reglen nok være at anbefale. Ved denne metode skal der fx ikke gemmes kvitteringer for afholdte udgifter. Bemærk desuden, at hvis du én gang har valgt at bruge det regnskabsmæssige fradrag, kan du ikke senere vælge at opgøre udgifterne efter 40% reglen.

Yderligere information findes i pjecen “Udlejning af bolig,” som kan rekvireres hos ToldSkat eller på ToldSkats hjemmeside.